Nhu cầu ở thực dẫn đầu xu thế 2025, nguồn cung nhà ở 2026 sẽ ra sao? 07/03/2026

Nhu cầu ở thực dẫn đầu xu thế 2025, nguồn cung nhà ở 2026 sẽ ra sao?

Chuyên gia cho rằng nhu cầu ở thực dẫn đầu xu thế mua nhà ở năm 2025. Dự báo 2026, thị trường sẽ đón nhận lượng lớn nguồn cung mới Việt Nam song hành hai cực phát triển kinh tế tư nhân và kinh tế nhà nước tạo nên động lực tăng trưởng mới.

Chiều 15/01/2026, Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) tổ chức sự kiện Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2025 & Dự báo năm 2026 với chủ đề "Chuyển nhịp".

Chuyên gia DXS-FERI dự báo về 9 điều kiện cần và đủ cho thị trường bất động sản phát triển năm 2026. Cụ thể, kinh tế vĩ mô đứng trước thách thức tăng trưởng nhằm đặt mục tiêu 10%, sức mua và hoạt động sản xuất kinh doanh duy trì đà hồi phục từ năm 2025, lạm phát tiếp tục duy trì ở mức kiểm soát. Hành lang thể chế tiếp tục hành động quyết liệt theo hệ thống, nghị định, thể chế mới; Nhà nước tăng cường vai trò giám sát. Các địa phương tiếp tục hoàn thiện quy hoạch phát triển tổng thể hài hòa và đồng bộ với quy hoạch chiến lược Quốc gia, tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Chính sách tiền tệ bám sát định hướng ổn định vĩ mô, kiểm soát rủi ro, dự kiến không chủ trương nới lỏng mạnh chính sách tiền tệ, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các biện pháp hỗ trợ tăng trưởng. Pháp lý dự án tiếp tục được đẩy mạnh rà soát, tháo gỡ những dự án tồn đọng. Tình hình nhân khẩu học dự báo tỷ suất dự sinh tiếp tục giảm, khả năng dẫn đến thiếu hụt lao động tại các đô thị lớn.

Cơ sở hạ tầng dự kiến giải ngân đạt mục tiêu kế hoạch (khoảng 995 ngàn tỷ đồng) cho đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, tăng khoảng 10.4% so với năm 2025; nhà nước có thêm các cơ chế để khuyến khích các khối doanh nghiệp tham gia đầu tư. Năng lực chủ đầu tư tiếp tục cải thiện nhờ pháp lý được đẩy nhanh hoàn thiện; bên cạnh việc chủ đầu tư nâng cấp công nghệ, sáng tạo chính sách thúc đẩy kinh doanh, nâng cao tính tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi khách hàng. Cuối cùng là nguồn lực tài chính tiếp tục đa dạng hóa các kênh tài trợ vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Nguồn cung nhà ở 2026 dự kiến tăng hơn 40%

Theo dự báo, trong năm 2026 cả nước đón nhận nguồn cung mới từ hơn 125 dự án với tổng khoảng 136 ngàn sản phẩm được tung ra, tăng hơn 40%, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 200 ngàn sản phẩm. Trong đó, miền Bắc có hơn 43 dự án với 60,056 sản phẩm, tăng 44%; miền Trung hơn 19 dự án với 11,614 sản phẩm, tăng 9%; miền Nam với 46 dự án cung cấp 54,795 sản phẩm, tăng 40% và miền Tây 17 dự án với 9,848 sản phẩm, tăng 7%.

Nguồn cung thứ cấp đa dạng ở tất cả thị trường, phân khúc khi hàng loạt dự án được bàn giao trong năm 2026. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới; các dự án đô thị tích hợp, đô thị xanh, đầy đủ tiện ích có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp dự báo ở mức 45-50%. Giao dịch chủ yếu từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Chuyên gia cũng dự báo xu hướng tăng cầu rõ nét hơn đối với bất động sản khai thác dòng tiền.

Diễn biến giá sơ cấp dự kiến đi ngang hoặc tăng nhẹ 5-10% từ mặt bằng giá cao của 2025. Còn giá bán thứ cấp tăng 5-10% ở tất cả phân khúc. Trong khi giá thuê duy trì ổn định.

Về mặt lãi suất cho vay, DXS-FERI dự báo ở khoảng 10-12%, một mức là chuyên gia cho rằng có thể chấp nhận được của đa số khách vay mua bất động sản. Tuy nhiên khách hàng cẩn trọng hơn, nhưng vẫn sẵn mua dự án có vị trí tốt, giải pháp tài chính mua nhà phù hợp.

Việc gắn mã định danh cho bất động sản giúp thị trường minh bạch, giảm rủi ro cho người mua nhà, hướng tới phát triển thị trường bền vững. Ngoài ra, mục tiêu tăng trưởng GDP 10% cũng phần nào tác động tích cực đến các quyết sách cho thị trường bất động sản năm 2026.

Các đại dự án trên cả nước năm 2026

DXS-FERI dự báo thị trường 2026 theo ba kịch bản. Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung ước tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15%, lãi suất thả nổi ở mức 9-1% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%. Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung ước tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Còn kịch bản thận trọng, nguồn cung ước tăng 20-30%, giá bán tăng 2-5%, lãi suất thả nổi ở mức 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-35%.

Nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục dẫn đầu xu thế trong năm 2025

Năm 2025, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt hơn 133 ngàn sản phẩm, tăng 53% so với năm 2025, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn và đa dạng phân khúc, loại hình sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 50-55% trên tổng nguồn cung, tăng gần gấp đôi so với năm 2024, ước đạt trên 65 ngàn sản phẩm sơ cấp giao dịch thành công.

Trong đó, nguồn cung mới tiếp tục tăng thêm 97,318 sản phẩm, tăng 83% so với năm 2025. Miền Bắc tiếp tục là khu vực có nguồn cung mới lớn nhất cả nước với 49,371 sản phẩm, tăng 52% theo năm và chiếm 51% cả nước. Tổng nguồn cung sơ cấp miền Bắc đạt 62,413 sản phẩm, tăng 41%; tỷ lệ hấp thụ đạt 50-55%, tăng 5 điểm %.

Trong khi miền Nam có sự tăng trưởng đáng kể khi gấp 2.6 lần so với năm 2024 và chiếm 31% nguồn cung mới cả nước. Nguồn cung mới đạt 30,044 sản phẩm tăng đến 147%, nâng tổng cung sơ cấp lên 40,789 sản phẩm, tăng 68%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45-50%, tăng 20 điểm %.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình sản phẩm. Tại các thị trường “dẫn sóng”, giá bán tăng 15 - 25% theo năm ở loại hình căn hộ và 7-10% ở loại hình thấp tầng. Tại các thị trường khác, giá bán chỉ tăng nhẹ 3-5%. Miền Bắc giá căn hộ tăng 20-30% theo năm, lên 45-170 triệu đồng/m2; giá nhà phố tăng 5-10% lên 80-250 triệu đồng/m2; biệt thự tăng 5-10% lên 85-300 triệu đồng/m2; đất nền tăng 15-20% lên 50-100 triệu đồng/m2.

Miền Nam ghi nhận giá căn hộ tăng 15-20% theo năm, lên 35-150 triệu đồng/m2; giá nhà phố tăng 5-7% lên 50-250 triệu đồng/m2; biệt thự tăng 5-7% lên 60-320 triệu đồng/m2; đất nền tăng 5-10% lên 25-70 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp đã điều chỉnh tăng mạnh từ mức giảm sâu của những năm trước, mức tăng bình quân từ 30-50% đối với loại hình căn hộ và 5-10% ở loại hình thấp tầng tại khu vực trung tâm.

Năm 2025 cho thấy sản phẩm bám vành đai dẫn đầu xu thế. Khu vực phía Bắc, các dự án mới đa phần tập trung tại khu vực quận Đông Anh, Long Biên, Hà Nội (cũ) và huyện Văn Lâm, Văn Giang, Hưng Yên (cũ). Dọc trục vành đai 1 và 2 có hơn 10.9 ngàn sản phẩm, vành đai 3 và 3.5 có hơn 17.2 ngàn sản phẩm, vành đai 4 là gần 35.4 ngàn sản phẩm.

Ở phía Nam, vành đai 2 có gần 7 ngàn sản phẩm, trục quốc lộ 13 có hơn 11 ngàn sản phẩm, vành đai 3 là gần 11.1 ngàn sản phẩm, vành đai 4 gần 15.5 ngàn sản phẩm.

Theo chuyên gia DXS-FERI, nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục dẫn đầu xu thế với 44%; nhu cầu đầu tư bắt đầu gia tăng trở lại. Ghi nhận xu hướng “Nam tiến” trong đầu tư bất động sản tăng.