Năm 2025, hoạt động M&A tại Việt Nam tiếp tục thu hẹp so với giai đoạn cao điểm 2021–2022, cả về số lượng lẫn tổng giá trị giao dịch. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng vẫn chi phối quyết định đầu tư. So với giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh trước đó, các thương vụ hiện nay được đánh giá kỹ hơn về cấu trúc tài chính, điều kiện pháp lý và khả năng triển khai thực tế sau khi hoàn tất.
Tổng giá trị và số lượng thương vụ M&A tại Việt Nam giai đoạn 2021 – tháng 10 2025. Nguồn: Avison Young
Giá trị trung bình mỗi thương vụ trong 10 tháng đầu năm cũng thấp hơn cùng kỳ 2024, cho thấy các bên ngày càng siết chặt định giá và kiểm soát rủi ro. Thay vì mở rộng danh mục bằng mọi giá, nhiều nhà đầu tư ưu tiên tài sản có vị trí rõ ràng, pháp lý tương đối hoàn thiện và khả năng tạo dòng tiền trong ngắn đến trung hạn. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo quy mô sang giai đoạn chú trọng hiệu quả và chất lượng tài sản.
Giá trị trung bình mỗi giao dịch M&A giai đoạn 2021 – tháng 10 2025 (triệu USD). Nguồn: Avison Young
Trong lĩnh vực bất động sản, tiến trình đàm phán kéo dài hơn do chênh lệch kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi bên bán kỳ vọng thị trường sớm phục hồi và định giá cao hơn, bên mua vẫn giữ quan điểm thận trọng trước những rủi ro ngắn hạn, khiến quá trình thương lượng diễn ra lâu hơn. Ngoài yếu tố giá, các nội dung liên quan đến nghĩa vụ tài chính, tiến độ thực hiện dự án, khả năng tiếp cận vốn và rủi ro vận hành cũng được xem xét kỹ trước khi ký kết.
Số liệu cho thấy doanh nghiệp trong nước là lực lượng mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Động lực chính đến từ nhu cầu tái cấu trúc tài sản, củng cố bảng cân đối và mở rộng chiến lược. Một số doanh nghiệp tận dụng bối cảnh định giá điều chỉnh để gia tăng hiện diện tại các khu vực có lợi thế hạ tầng hoặc nhu cầu ở thực ổn định.
Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự hiện diện nhưng tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường ưu tiên dự án đã hoàn thiện một phần pháp lý hoặc có đối tác nội địa tham gia phát triển, nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai. Cách tiếp cận thận trọng này phản ánh chiến lược lựa chọn tài sản mang tính phòng vệ trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn nhiều biến động.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng “thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư”, song các quyết định được đưa ra với kỷ luật cao trong định giá và cấu trúc giao dịch. Những thương vụ thành công thường mang tính chiến lược, giúp doanh nghiệp tái cơ cấu danh mục và chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu có xu hướng tái phân bổ, Việt Nam với lợi thế vị trí và nền tảng kinh tế ổn định được kỳ vọng tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong năm 2026. Tuy nhiên, tăng trưởng được dự báo sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc, ưu tiên hiệu quả và kiểm soát rủi ro thay vì mở rộng đại trà.
