Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản trở nên chọn lọc hơn trong bối cảnh lãi suất đi lên.
Theo bản tin thị trường ngày 23/3 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, nguồn cung đã cải thiện rõ rệt nhờ hàng loạt dự án bị đình trệ được tháo gỡ vướng mắc pháp lý sau các điều chỉnh chính sách. Hơn 20 dự án quy mô lớn đã được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.
Nguồn cung không chỉ tăng về số lượng mà còn cải thiện về chất lượng, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Ngoài ra, lượng hàng tồn kho và sản phẩm rao bán lại từ nhà đầu tư cũng góp phần đẩy tổng nguồn cung trên thị trường lên khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026, theo ước tính của VARS.
Sự gia tăng nguồn cung mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, trải rộng ở các phân khúc và khu vực. Tuy nhiên, đà tăng nhanh của lãi suất trong thời gian ngắn đã khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh xu hướng phân hóa rõ nét của dòng tiền.
Ghi nhận từ các thành viên Hội đồng nghiên cứu VARS cho thấy số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số tài sản được chào bán với mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm, song giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hoặc các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý.
Trong khi đó, tại nhiều khu vực từng ghi nhận mức tăng nóng, giá đã bắt đầu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư.
Sự phân hóa này phần nào đến từ sự lệch pha kỳ vọng giữa bên mua và bên bán: người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua có xu hướng chờ đợi mức giá hấp dẫn hơn, thậm chí kỳ vọng các khoản cắt lỗ sâu hơn.
Cấu trúc nhà đầu tư cũng đang phân hóa rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư dài hạn với dòng tiền ổn định ít chịu áp lực bán, trong khi nhu cầu thoát hàng chủ yếu đến từ những nhà đầu tư mua theo tâm lý "FOMO" (sợ bỏ lỡ) ở vùng giá cao hoặc sử dụng đòn bẩy lớn.
Dù thanh khoản chững lại, mặt bằng giá chưa giảm sâu do chi phí đầu vào duy trì ở mức cao. Chi phí đất hiện chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng theo bảng giá đất mới. Theo VARS, nếu giá đất tăng khoảng 20%, chi phí phát triển dự án có thể tăng thêm ít nhất 6-8%, qua đó hạn chế dư địa giảm giá trên thị trường.
