Tính cấp bách phải dịch chuyển theo hướng xanh, bền vững
Avison Young chỉ ra thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM đang đối mặt với những điểm nghẽn về hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất. Trong số 20 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động, hơn một nửa đã lấp đầy và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050, trong khi nhu cầu từ các ngành sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao tiếp tục gia tăng.
Do đó, việc chuyển đổi sang khu công nghiệp xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023, TP.HCM đã chuẩn bị thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp, khu chế xuất còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động, nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế. Thành phố cũng đã có bước dịch chuyển cơ cấu ngành theo hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất và lao động trong hơn 5 năm qua. Giai đoạn 2021- 2023, đã có 11 nhà máy dệt may - da giày hết hạn thuê được di dời về các tỉnh lân cận.
Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, quá trình chuyển đổi không chỉ dừng ở việc gia hạn thuê đất mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch, chức năng và nhà đầu tư nhằm hình thành không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường. Đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn tất.
Áp lực còn đến từ phía cầu khi thời hạn thuê còn lại ngắn gây khó khăn trong thu hút đầu tư. Các nhà đầu tư FDI hiện có xu hướng yêu cầu thời hạn thuê tối thiểu 35 năm, cao hơn mức 25-30 năm trước đây, kèm theo nhiều điều kiện để đảm bảo hiệu quả tài chính.
Hiện TP.HCM có 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai, song mới có 3 dự án đi vào vận hành. Trong bối cảnh các lợi thế truyền thống như ưu đãi thuế hay chi phí nhân công không còn là yếu tố cạnh tranh chủ đạo, việc chuyển đổi các khu công nghiệp theo hướng xanh, bền vững được xem là cơ hội để tái định vị năng lực và nâng cao vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Giá thuê trên thị trường tăng, doanh nghiệp ưu tiên khả năng kết nối
Ở phạm vi rộng hơn, thị trường đất công nghiệp miền Nam ghi nhận nguồn cung mới và các giao dịch thuê chủ yếu tập trung tại Đồng Nai và Long An, theo báo cáo của CBRE Việt Nam trong quý I/2026. Lượng cung này chiếm khoảng 52% tổng nguồn cung dự kiến của toàn thị trường trong năm nay. Nhờ lợi thế gần hệ thống cảng biển, các khu công nghiệp mới góp phần đẩy giá chào thuê trung bình toàn thị trường lên mức 183 USD/m2, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước.
JLL Việt Nam cũng cho biết khu vực miền Nam ghi nhận gần 50.000m2 nhà kho xây sẵn gia nhập thị trường trong quý, chủ yếu tại Đồng Nai và do các chủ đầu tư Việt Nam phát triển. Nguồn cung bổ sung này nâng thị phần của đơn vị này trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp lên 6,9%, đồng thời đưa tổng nguồn cung toàn khu vực đạt khoảng 2,5 triệu m2.
Về giá thuê, mặt bằng chung trong quý tăng nhẹ 0,5% so với quý trước, đạt trung bình 5,07 USD/m2/tháng. Mức tăng chủ yếu đến từ các dự án có tỷ lệ lấp đầy cao và chất lượng tốt, trong khi phần lớn thị trường giữ giá ổn định hoặc điều chỉnh linh hoạt nhằm tối ưu công suất khai thác.
Diễn biến thị trường cho thấy phân khúc nhà kho xây sẵn có khởi đầu năm nay tích cực, với các chỉ số vận hành cải thiện. Trong thời gian tới, động lực tăng trưởng được kỳ vọng đến từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, sự mở rộng của thương mại điện tử và tăng trưởng tiêu dùng nội địa. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với thách thức từ biến động thương mại quốc tế, cạnh tranh gia tăng tại một số khu vực và áp lực chi phí đầu tư – vận hành.
Cũng theo JLL Việt Nam, thay vì mở rộng diện tích ồ ạt, doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên lựa chọn các không gian kho logistics có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và tiêu chuẩn vận hành cao nhằm tối ưu chi phí và hiệu quả chuỗi cung ứng. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển nhu cầu theo hướng chọn lọc, tập trung vào chất lượng và khả năng kết nối, đặc biệt tại các khu công nghiệp có liên kết tốt với TP.HCM và các cảng biển trọng điểm.
