Theo dữ liệu thị trường bất động sản tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến của nhà riêng tại Hà Nội đạt khoảng 253 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM cũ, mức giá phổ biến là khoảng 119 triệu đồng/m2.
Như vậy, mỗi mét vuông nhà riêng tại Hà Nội đang cao hơn TP.HCM cũ khoảng 134 triệu đồng, tương đương gấp hơn 2,1 lần. Đây là mức chênh lệch đáng chú ý trong bối cảnh hai thị trường đều là trung tâm kinh tế lớn, nhưng diễn biến cung cầu và kỳ vọng giá đang đi theo hai hướng khác nhau.
Điểm đáng chú ý là chênh lệch giá bán không đi kèm với chênh lệch tương ứng về giá thuê. Giá thuê nhà riêng tại Hà Nội và TP.HCM gần như ngang nhau, trung bình khoảng 20 triệu đồng mỗi căn mỗi tháng.
Điều này cho thấy giá bán nhà riêng tại Hà Nội đang phản ánh nhiều hơn yếu tố kỳ vọng tài sản, khan hiếm nguồn cung và tâm lý giữ giá, thay vì chỉ dựa trên dòng tiền khai thác cho thuê.
Diễn biến này cũng cho thấy sự lệch pha giữa giá bán và nhu cầu thị trường. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm đối với nhà riêng bán trong tháng 5/2026 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê đều giảm.
Sự phân hóa này diễn ra sau giai đoạn thị trường phía Bắc tăng giá mạnh. Trong 5 tháng đầu năm, TP.HCM mới chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5% so với cùng kỳ. Trong khi đó, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9%.
Không chỉ nhà riêng, phân khúc nhà mặt phố cũng cho thấy áp lực điều chỉnh tại hai đô thị lớn. Lượng quan tâm nhà mặt phố trong tháng 5 giảm 8-10% so với tháng trước ở cả Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, giá bán vẫn phân hóa. Tại Hà Nội, giá rao bán nhà phố đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025. Trong khi đó, TP.HCM cũ ghi nhận giá bán giảm 7% trong cùng giai đoạn, dù giá thuê tăng 38%.
Ở phân khúc chung cư, dữ liệu tháng 5 cho thấy mức độ quan tâm chung cư bán tại Hà Nội tăng nhẹ 4% so với tháng trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ 2025.
Tại TP.HCM cũ, nhu cầu tìm mua chung cư giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm, trong khi nhu cầu thuê căn hộ tăng mạnh ở mức 24%.
Điều này cho thấy người mua tại các đô thị lớn đang thận trọng hơn với mặt bằng giá bán, còn nhu cầu ở thực có xu hướng chuyển nhiều hơn sang thị trường thuê.
Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. "Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội là một tín hiệu phản ánh thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực sau thời gian tăng nóng," đơn vị này nhận định.
"Trong khi đó, việc hạ tầng được đẩy mạnh giải ngân và các chính sách pháp lý mới dần đi vào cuộc sống sẽ là động lực dài hạn cho thị trường."
