Các công ty AI đã thuê 1 triệu ft² văn phòng (khoảng 93.000 m²) tại Manhattan (New Yor, Mỹ) trong quý đầu tiên. Con số này lớn hơn toàn bộ diện tích được các doanh nghiệp AI thuê trong cả năm 2025. Tỷ trọng của AI trong phân khúc cho thuê thuộc lĩnh vực công nghệ tại Manhattan cũng vọt lên mức 56% trong quý đó, cao hơn gấp đôi so với tỷ trọng của AI trong suốt năm 2024, theo dữ liệu từ công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield.
Mặc dù AI vẫn chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ trong tổng thể thị trường văn phòng của ở Manhattan, một số gã khổng lồ trong ngành đã bắt đầu định hình lại các khu phố.
Nở rộ các văn phòng công ty AI
Sự hiện diện của OpenAI tại tòa nhà lịch sử Puck Building đã góp phần biến khu SoHo thành thỏi nam châm thu hút các tân binh AI. Một trung tâm công nghệ khác cũng đang hình thành gần đó tại Hudson Square, nơi Anthropic đang tiến gần đến một thỏa thuận thuê nửa triệu ft².
"New York hiện là một điểm nóng đối với các startup", John Zhao, người sáng lập kiêm Giám đốc điều hành (CEO), một startup y tế AI đã ký hợp đồng thuê 5.000 ft² (tương đương 465.000 m²) trong năm nay, cho biết.
Những điểm tương đồng với thời kỳ bong bóng dot-com khiến nhiều người khó phớt lờ. Vào đầu những năm 2000, sự bùng nổ của các startup dot-com thua lỗ đã kết thúc bằng sự đổ vỡ, giáng đòn tài chính mạnh vào các nhà đầu tư và những chủ đất từng cho các công ty đột ngột mất khả năng thanh toán này thuê mặt bằng.
Các chủ tòa nhà một lần nữa đang chào đón một làn sóng khách thuê công nghệ tăng trưởng nhanh. Nhiều doanh nghiệp AI cũng đang ưu tiên thị phần và quy mô hơn lợi nhuận, và thường thuê diện tích lớn hơn nhiều so với nhu cầu sử dụng thực tế.
Chủ đất đã qua "lò luyện" bong bóng dot-com
Tuy nhiên, có những điểm khác biệt đáng chú ý giữa hai giai đoạn, trong khi những người trong cuộc cũng từng thấm thía những bài học xương máu rút ra từ bong bóng dot-com.
Không giống như nhiều công ty khởi nghiệp Internet vào cuối thập niên 1990, một số doanh nghiệp AI hàng đầu hiện nay đã đạt doanh thu đáng kể và có các tập đoàn lớn trong tệp khách hàng.
Các chủ sở hữu tòa nhà văn phòng, vốn từng điêu đứng bởi sự sụp đổ công nghệ trước đó, giờ đây đang soi xét kỹ lưỡng hơn các kế hoạch kinh doanh, tiến trình gọi vốn và tăng trưởng doanh thu của khách thuê.
"Các chủ đất đã học được cách đặt câu hỏi chính xác", Melanie O’Brien, Giám đốc điều hành bộ phận nghiên cứu New York của JLL, nhận định.
Trong quý đầu tiên của năm 2000, các công ty dot-com chiếm tới một phần tư tổng hoạt động cho thuê tại Manhattan, theo Cushman & Wakefield. Con số này đã vượt qua ngành dịch vụ tài chính để trở thành nguồn cầu văn phòng lớn nhất thành phố.
"Mọi người đều săn lùng khách thuê dot-com", Robert Sammons, trưởng bộ phận nghiên cứu công nghệ của Cushman & Wakefield, cho biết.
Ngược lại, các công ty AI chỉ thuê 2% trong tổng số 42 triệu ft² (gần 4 triệu m²) văn phòng được cho thuê tại quận này vào năm ngoái, theo Colliers.
Tuy nhiên, con số đó đang tăng lên trong năm nay và là một trong những lý do khiến Colliers nhận định rằng Manhattan đang trên đà thiết lập năm cho thuê văn phòng hiệu suất cao nhất kể từ năm 2000.
San Francisco là nơi được hưởng lợi nhiều nhất từ AI. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này chiếm tới 58% hoạt động cho thuê tại đó trong quý đầu tiên, được thúc đẩy bởi hợp đồng thuê hơn 400.000 ft² (hơn 37.000 m²) của Anthropic, theo công ty bất động sản CBRE.
Tuy nhiên, hệ sinh thái AI của New York vẫn đang ở giai đoạn sơ khai. Trong khi các thỏa thuận lớn nhất chiếm lĩnh trang nhất các tờ báo, hầu hết công ty AI vẫn có quy mô rất nhỏ. JLL nhận thấy 40 trong số 51 hợp đồng thuê văn phòng AI được ký tại Manhattan năm ngoái có diện tích dưới 25.000 ft² (khoảng 2.300 m²).
Các hợp đồng thuê văn phòng AI lớn nhất năm nay bao gồm thỏa thuận rộng 109.000 ft² (khoảng 10.000 m²) của EliseAI tại khu vực Ga Grand Central. Thống kê cũng ghi nhận startup pháp lý AI Harvey đang lên kế hoạch mở rộng không gian lên 185.000 ft² (khoảng 1.700 m²) tại một tòa tháp văn phòng hướng ra Công viên Quảng trường Madison, rộng hơn gấp đôi diện tích văn phòng hiện tại của công ty.
Kể từ khi ký hợp đồng thuê văn phòng đầu tiên tại Manhattan vào năm 2024, Harvey đã tăng quy mô từ 36 nhân viên làm việc tại New York lên hơn 300 người. "Tình huống 'chúng tôi sẽ cần một con thuyền lớn hơn' đã xuất hiện", Giám đốc Vận hành Katie Burke chia sẻ.
Xu hướng ưu tiên làm việc tại văn phòng rộng rãi hơn
Một số khách thuê nhỏ hiện nay cũng đang mở rộng. Adonis, một startup AI trong lĩnh vực y tế có trụ sở tại New York, đã thuê 25.000 ft² (khoảng 2.300 m²) tại tòa nhà 3 World Trade Center khi chỉ mới có khoảng 25 nhân viên. Công ty hiện tăng gấp ba quy mô lên khoảng 85 nhân viên.
Nhiều công ty AI tại New York đang ký các hợp đồng thuê từ 5 năm trở lên, có xu hướng tập trung về Midtown South và các khu vực khác của thành phố vốn được gọi là Silicon Alley (Thung lũng Silicon của New York) trong thời kỳ dot-com. Các tòa nhà gác lửng được cải tạo và chuỗi nhà hàng, quán bar nhộn nhịp của những khu phố này từ lâu đã thu hút các công ty công nghệ.
Khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng và giá thuê leo thang tại Midtown South, các doanh nghiệp AI đã bắt đầu mở rộng sang các khu vực khác, bao gồm cả khu trung tâm và phần lớn khu midtown.
Sự mở rộng dấu chân của ngành này cũng phản ánh một xu hướng ưu tiên làm việc tại văn phòng rộng rãi hơn. Nhiều công ty AI tin rằng sự đổi mới sáng tạo sẽ diễn ra nhanh hơn khi các kỹ sư và nhà nghiên cứu làm việc trực tiếp cùng nhau, đồng thời giữ các dự án nhạy cảm và thông tin độc quyền dưới một mái nhà.
Zhao cho biết các nhân viên của Blossom đến văn phòng 5 ngày/tuần, thường đến vào khoảng 10h và làm việc cho đến 20 hoặc 21h, và họ thường cùng nhau đặt bữa tối từ các nhà hàng Thái và Hy Lạp gần đó.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Hebbia, một startup AI tài chính đang sở hữu văn phòng rộng gần 30.000 ft² (khoảng 2.800 m²) trên Phố Spring ở SoHo.
"Hãy bước vào đây vào ngày Thứ Bảy hoặc Chủ Nhật, bạn sẽ thấy mọi người vẫn đang gõ bàn phím rộn ràng vào bất kỳ khung giờ nào", nhà sáng lập kiêm Giám đốc điều hành George Sivulka cho biết.
Ở làn sóng dot-com, rất ít người lo ngại rằng các công ty trong lĩnh vực này sẽ định hình lại thị trường lao động một cách căn bản hoặc xóa sổ hàng triệu công việc văn phòng. Nhưng các chủ đất hiện tại lại lo ngại rằng AI có nguy cơ cắt giảm lượng nhân sự và thu hẹp diện tích văn phòng.
Trong một cuộc khảo sát gần đây của CoStar đối với 156 thành viên tham gia thị trường văn phòng, 35% cho rằng việc áp dụng AI rộng rãi hơn sẽ có tác động tiêu cực nhẹ đến nhu cầu văn phòng, tăng so với mức 23% ghi nhận cách đây chỉ 6 tháng. Dù vậy, một số người vẫn giữ hy vọng.
"Tôi nghĩ rằng cũng sẽ có những công việc mới được tạo ra trong các lĩnh vực khác mà chúng ta thậm chí còn chưa biết tới", Sammons của Cushman & Wakefield bày tỏ.
(Theo New York Times)
.jpeg)
