Tín dụng mua nhà đang có dấu hiệu chững lại sau hai năm tăng nhanh, khi mặt bằng lãi suất cao hơn khiến người mua nhà thận trọng hơn với các khoản vay dài hạn.
Theo dữ liệu Vietcap tổng hợp từ nhóm ngân hàng lớn gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank, Techcombank, VPBank, ACB, HDBank và TPBank, tốc độ tăng trưởng cho vay mua nhà giảm về khoảng 1,5-2% trong quý I/2026. Mức này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tín dụng mua nhà thường tăng quanh 6-7%.
Đến tháng 5/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 1-2 năm đầu tại một số ngân hàng đã tăng lên khoảng 9,9-10,8%/năm, so với mức 5,7-7%/năm trong giai đoạn nửa cuối năm 2024 và đầu năm 2025.
Diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở đang bước vào một trạng thái mới: giao dịch có thể phục hồi, nhưng người mua không còn sử dụng đòn bẩy tín dụng mạnh như trước. Sau giai đoạn giá nhà tăng nhanh, chi phí vay cao hơn khiến nhiều hộ gia đình trì hoãn quyết định xuống tiền, giảm quy mô khoản vay hoặc kéo dài thời gian tích lũy trước khi mua nhà.
Sự giảm tốc của tín dụng mua nhà cũng phản ánh áp lực kép lên khả năng chi trả. Một mặt, giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn neo ở vùng cao, khiến tổng giá trị khoản vay cần thiết để mua nhà tăng lên. Mặt khác, lãi suất không còn ở vùng thấp như giai đoạn tiền rẻ, làm nghĩa vụ trả nợ hằng tháng trở thành rào cản lớn hơn đối với người mua ở thực.
Rủi ro về chất lượng tài sản chưa xuất hiện
Ở chiều ngược lại, rủi ro tín dụng bất động sản chưa xuất hiện ngay trên bảng cân đối ngân hàng. Vietcap cho rằng hệ thống ngân hàng hiện vẫn đang ở trong trạng thái tương đối an toàn trước áp lực từ lãi suất.
Phần lớn khoản vay mua nhà giải ngân trong giai đoạn 2024-2025 vẫn đang trong thời gian hưởng lãi suất ưu đãi cố định một đến hai năm đầu. Do đó, người vay chưa chịu toàn bộ tác động của mặt bằng lãi suất thị trường hiện tại.
Theo phân tích của Vietcap, yếu tố độ trễ này khiến áp lực nợ xấu có thể chưa phản ánh rõ trong năm 2026.
Tuy nhiên, rủi ro có thể tăng lên từ năm 2027, khi nhiều khoản vay bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Nếu lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, nghĩa vụ trả nợ của người mua nhà sẽ tăng lên, đặc biệt với những khoản vay có tỷ lệ đòn bẩy lớn.
Dù vậy, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn có lực đỡ từ nhu cầu ở thực, đà phục hồi kinh tế và các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án.
Theo Vietcap, nếu lãi suất hạ nhiệt và ổn định hơn trong nửa cuối năm như kịch bản cơ sở, thanh khoản trên thị trường sơ cấp có thể tiếp tục tăng so với năm trước.
