Từ pháp nhân vốn 10 tỷ đồng đến “cánh tay” rót vốn nghìn tỷ cho NovaWorld Phan Thiết
Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng (An Gia Hưng) vừa huy động hơn 1.064 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để phục vụ hoạt động đầu tư dự án.
Lô trái phiếu mã AGH12601 của An Gia Hưng được phát hành ngày 23/4 và hoàn tất vào ngày 24/4/2026, kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2029. Tổng giá trị phát hành đạt 1.064,8 tỷ đồng, tương ứng 10.648 trái phiếu mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, lãi suất 11%/năm và có tài sản bảo đảm.
Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của SaigonRatings, An Gia Hưng hiện là đối tác hợp tác đầu tư, kinh doanh với Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận - công ty con của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) và cũng là chủ đầu tư dự án NovaWorld Phan Thiết.
Khoản tiền huy động từ trái phiếu, cùng với 190 tỷ đồng vốn tự có, sẽ được An Gia Hưng sử dụng để góp tổng cộng 1.260 tỷ đồng vào hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với Delta - Valley Bình Thuận nhằm phát triển giai đoạn 2 của NovaWorld Phan Thiết.
Điều đáng chú ý là An Gia Hưng chỉ mới thành lập từ tháng 1/2021 tại TP.HCM với vốn điều lệ ban đầu 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ trong chưa đầy một năm, doanh nghiệp này đã tăng vốn thần tốc lên hơn 2.500 tỷ đồng.
Cổ đông chi phối gần như tuyệt đối của An Gia Hưng là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Nhà ở và Hạ tầng Sài Gòn (Hạ tầng Sài Gòn) với tỷ lệ sở hữu 99,9%. Đây cũng là pháp nhân có mối liên hệ trực tiếp với Novaland. Trong năm 2021, Novaland đã góp thêm 2.250 tỷ đồng vào Hạ tầng Sài Gòn, nâng tổng vốn góp lên hơn 2.534 tỷ đồng, tương ứng sở hữu 99,9% vốn điều lệ tại doanh nghiệp này.
Tuy nhiên, đến tháng 9/2022, Novaland đã bán toàn bộ phần vốn tại Hạ tầng Sài Gòn với giá trị gần 3.959 tỷ đồng.
Diễn biến này tạo nên một vòng chuyển dịch đáng chú ý trong cấu trúc hệ sinh thái: Novaland thoái vốn khỏi Hạ tầng Sài Gòn - pháp nhân mẹ của An Gia Hưng - nhưng dòng tiền từ An Gia Hưng sau đó vẫn tiếp tục quay lại tài trợ cho dự án trọng điểm NovaWorld Phan Thiết thông qua mô hình hợp tác kinh doanh với công ty con của Novaland.
Nói cách khác, sự thay đổi sở hữu pháp lý không đồng nghĩa với việc dòng vốn rời khỏi hệ sinh thái dự án.
“Tiếp máu” cho giai đoạn 2 NovaWorld Phan Thiết giữa lúc Novaland còn áp lực nợ
Theo SaigonRatings, NovaWorld Phan Thiết là đại đô thị du lịch nghỉ dưỡng tích hợp quy mô lớn tại Bình Thuận cũ, được quy hoạch trở thành tổ hợp du lịch - nghỉ dưỡng - thương mại hiện đại tại khu vực phía Nam.
Tuy nhiên, báo cáo xếp hạng tín nhiệm cũng cho thấy mức độ rủi ro đáng kể đối với An Gia Hưng.
SaigonRatings đánh giá hồ sơ kinh doanh của doanh nghiệp ở mức rủi ro cao, với nhận định dòng tiền thu được từ hoạt động đầu tư, kinh doanh trong ngắn và trung hạn sẽ còn hạn chế.
Theo kế hoạch, thời gian hợp tác kinh doanh giữa An Gia Hưng và Delta - Valley Bình Thuận kéo dài 3 năm, tương ứng giai đoạn 2026-2029. Trong khoảng thời gian này, NovaWorld Phan Thiết được dự báo chưa thể ghi nhận lợi nhuận đáng kể, đồng nghĩa phần lợi nhuận phân chia cho An Gia Hưng sẽ ở mức thấp và khó đủ để bù đắp chi phí lãi vay trái phiếu.
Đơn vị xếp hạng tín nhiệm cũng không loại trừ khả năng tiến độ NovaWorld Phan Thiết tiếp tục bị kéo dài so với kế hoạch điều chỉnh giai đoạn 2024-2028, hoặc hoạt động khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả hợp tác đầu tư của An Gia Hưng, thậm chí dẫn tới nguy cơ phát sinh vi phạm nghĩa vụ tài chính và tác động tới khả năng thanh toán.
SaigonRatings hiện xếp hạng tín nhiệm dài hạn lần đầu của An Gia Hưng ở mức “vnB-” với triển vọng “Ổn định”.
NovaWorld Phan Thiết vẫn là “điểm tựa dòng tiền” của Novaland
Việc An Gia Hưng tiếp tục bơm vốn vào NovaWorld Phan Thiết diễn ra trong bối cảnh Novaland vẫn đang chịu áp lực lớn từ nợ vay, trái phiếu và tái cấu trúc tài chính.
NovaWorld Phan Thiết vốn là một trong những đại dự án chiến lược của Novaland với quy mô gần 1.000 ha và tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 tỷ USD. Tuy nhiên, dự án cũng là một trong những điểm nghẽn lớn của doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, đặc biệt liên quan tới pháp lý và áp lực dòng tiền.
Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng dư nợ trái phiếu của Novaland ở mức 25.041 tỷ đồng, gồm 14.162 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả và 10.879 tỷ đồng trái phiếu dài hạn.
Doanh nghiệp từng chậm thanh toán một số khoản trái phiếu do chưa thu xếp đủ nguồn tiền, cho thấy áp lực thanh khoản vẫn chưa được giải quyết triệt để. Quá trình tái cấu trúc nợ hiện kéo dài sang giai đoạn 2026-2027.
Năm 2024, Novaland ghi nhận lỗ ròng 4.351 tỷ đồng dù doanh thu tăng trưởng. Doanh nghiệp cũng thừa nhận chưa đủ khả năng tài chính để xử lý ngay toàn bộ các khoản nợ đáo hạn.
Dù vậy, bức tranh kinh doanh đã xuất hiện tín hiệu cải thiện trong quý I/2026. Theo báo cáo tài chính hợp nhất, Novaland ghi nhận doanh thu thuần gần 3.587 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng đạt hơn 901 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 443 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao sản phẩm bất động sản tại các dự án Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm… cùng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Năm 2026, Novaland đặt kế hoạch doanh thu thuần kỷ lục 22.715 tỷ đồng, gấp 3,2 lần năm trước. Tuy nhiên, mục tiêu lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 1.852 tỷ đồng, gần như đi ngang. Sau quý đầu năm, doanh nghiệp đã thực hiện 16% kế hoạch doanh thu và 46% mục tiêu lợi nhuận năm.
