"Vùng trũng" về giá và nguồn cung
Đồng Nai chính thức vận hành mô hình chính quyền đô thị thành phố Đồng Nai từ ngày 30/4, mở ra những thay đổi trong tổ chức bộ máy và phương thức điều hành đô thị.
Thành phố Đồng Nai có diện tích tự nhiên hơn 12.730 km2, quy mô dân số gần 4,5 triệu người. Địa phương này giáp TPHCM, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Tây Ninh và Vương quốc Campuchia; được xem là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước, với hệ thống khu công nghiệp và chuỗi sản xuất phục vụ xuất khẩu.
Đồng Nai cũng sở hữu nhiều lợi thế về hạ tầng giao thông, với các tuyến cao tốc, mạng lưới logistics gắn với cụm cảng sông Đồng Nai - Thị Vải, cùng dự án trọng điểm là sân bay quốc tế Long Thành.
Tuy vậy, diễn biến thị trường bất động sản tại Đồng Nai dường như vẫn chưa theo kịp các địa phương trong khu vực.
Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và vùng lân cận của DKRA Consulting trong quý đầu năm, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung tại Đồng Nai chiếm khoảng 23% toàn vùng, đứng sau TPHCM (55%) và chỉ cao hơn Tây Ninh (22%). Giá bán sơ cấp cao nhất tại Đồng Nai đạt khoảng 228 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với TPHCM (700 triệu đồng/m2).
Ở phân khúc đất nền, Đồng Nai cũng kém cạnh tranh hơn Tây Ninh về nguồn cung. Giá bán sơ cấp cao nhất tại đây đạt khoảng 74 triệu đồng/m2, thấp hơn TPHCM (140 triệu đồng/m2) và cao hơn Tây Ninh (60 triệu đồng/m2).
Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá ghi nhận tăng trung bình khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc… cùng với định hướng nâng cấp Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương, qua đó tạo tác động tích cực lên sự tăng trưởng của thị trường.
Tác động từ thay đổi hành chính và “ẩn số” nguồn cầu
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TPHCM, cho rằng việc thay đổi đơn vị hành chính từ tỉnh lên thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có tác động nhất định, nhưng chủ yếu ở góc độ quản lý và kỳ vọng.
Yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn là nguồn cầu. Trong đó nguồn cầu phụ thuộc vào hai yếu tố cốt lõi là tăng trưởng dân số và tăng trưởng kinh tế.
Nếu một địa phương thu hút được dân cư, tạo ra việc làm và hấp dẫn doanh nghiệp, đặc biệt là dòng vốn FDI, thị trường bất động sản sẽ phát triển. Ngược lại, nếu chỉ thay đổi về mặt hành chính mà không đi kèm động lực kinh tế, tác động sẽ không quá lớn.
Thừa nhận thị trường Đồng Nai chưa sôi động như các địa phương lân cận, bà Hương cho rằng sự khác biệt nằm ở tốc độ phát triển dân số và kinh tế.
Trong nhiều năm qua, một số địa phương khác có tốc độ tăng dân số, thu hút FDI và tăng trưởng kinh tế cao, chỉ sau TPHCM tại khu vực phía Nam; tạo ra nhu cầu nhà ở lớn và liên tục, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh.
Trong khi đó, Đồng Nai vẫn duy trì tăng trưởng nhưng với tốc độ chậm hơn; mật độ dân số thấp hơn và mức độ tập trung việc làm chưa cao bằng, khiến lực cầu trên thị trường bất động sản cũng đi ngang.
Theo chuyên gia của Savills, yếu tố quan trọng nhất không nằm ở việc địa phương “lên thành phố”, mà là chiến lược phát triển kinh tế cụ thể sau đó. Những vấn đề cần được làm rõ gồm: khu vực nào sẽ trở thành trung tâm việc làm, ngành nghề nào được ưu tiên, khả năng thu hút FDI ra sao, hạ tầng kết nối triển khai đến đâu.
Chỉ khi các yếu tố này được xác định rõ và triển khai trên thực tế, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững; nếu không, các kỳ vọng vẫn chỉ dừng lại ở mức kỳ vọng.
"Nhiều chủ đầu tư đã nhìn thấy tiềm năng này và đi trước trong việc tìm kiếm, đề xuất quỹ đất, đặc biệt tại khu vực Nhơn Trạch – nơi được hưởng lợi trực tiếp từ kết nối giữa TPHCM và Long Thành", bà Hương bình luận.
.jpg)
