Nhóm bất động sản đang trở thành điểm sáng trên thị trường chứng khoán khi lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp địa ốc phục hồi mạnh trong quý I/2026, kéo theo đà tăng đáng kể của cổ phiếu ngành này.
Diễn biến tích cực về kết quả kinh doanh đã góp phần kéo nhóm cổ phiếu địa ốc tăng mạnh trên sàn chứng khoán. Chỉ số ngành bất động sản trên HOSE tăng hơn 43% trong tháng 4, trở thành nhóm dẫn đầu thị trường về mức tăng giá.
Theo thống kê của FiinTrade đến ngày 29/4, đã có 641 ngân hàng và doanh nghiệp niêm yết công bố báo cáo tài chính hoặc ước tính sơ bộ kết quả kinh doanh quý I/2026, đại diện cho 83,3% vốn hóa toàn thị trường. Lợi nhuận sau thuế toàn thị trường tăng 36,5% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, nhóm bất động sản dân cư nổi bật khi lợi nhuận của 29/84 doanh nghiệp niêm yết, chiếm khoảng 80% vốn hóa ngành, tăng gần gấp 8 lần cùng kỳ năm ngoái.
Báo cáo chiến lược tháng 5/2026 của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho biết lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) của nhóm bất động sản niêm yết trên ba sàn tăng khoảng 32,3% trong quý đầu năm. Kết quả này được dẫn dắt bởi tình hình kinh doanh tích cực từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Vinhomes, Vincom Retail và No Va Land trong Qúy 1.
Trong đó, doanh nghiệp đầu ngành là Vinhomes có doanh thu và NPATMI tăng lần lượt 314,8% và 850,3% trong 3 tháng đầu năm so với cùng kỳ. Theo kế hoạch được trình tại đại hội đồng cổ đông, Vinhomes đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế tăng 38 trong năm 2026, trong khi Tập đoàn Vingroup dự kiến tăng 216%.
Theo SSI, phần lớn tăng trưởng lợi nhuận đến từ hoạt động bàn giao sản phẩm tại các dự án đã mở bán trước đó, cùng với nguồn thu tài chính gia tăng. Nhiều doanh nghiệp cũng đồng loạt tái khởi động thi công các phân khu mới với quy mô lớn, phản ánh nỗ lực nối lại vòng quay kinh doanh sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Chưa phán ảnh nhu cầu mới
Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng sự phục hồi hiện nay chưa phản ánh hoàn toàn sức cầu mới của thị trường. Phần lớn doanh thu được ghi nhận trong quý I đến từ các dự án đã bán từ những năm trước, tức quá trình “hiện thực hóa” lượng hàng tồn tích lũy trong giai đoạn trước đó.
Trong khi đó, thị trường vẫn đối mặt nhiều áp lực mới. Dữ liệu từ DXS Research cho thấy nguồn cung sơ cấp trong quý I tăng khoảng 65% so với cùng kỳ, lên gần 78.000 sản phẩm, nhưng tốc độ hấp thụ chưa theo kịp.
Hàng tồn kho tại các đô thị lớn hiện chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực tập trung nhiều hơn ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.
SSI cũng cảnh báo nguồn cung mới tiếp tục gia tăng trong thời gian tới có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà với lãi suất ưu đãi cố định 6-7% trong giai đoạn 2024 đang bước vào chu kỳ thả nổi với mức lãi suất 12-14%, làm tăng đáng kể áp lực tài chính đối với người mua nhà.
Thanh lọc gay gắt
Bên cạnh những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, quá trình thanh lọc trong ngành địa ốc vẫn diễn ra gay gắt. Trong quý I/2026, có 726 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tương đương hơn 240 doanh nghiệp rời thị trường mỗi tháng. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đối mặt tình trạng doanh thu suy giảm, thua lỗ và dòng tiền kinh doanh âm kéo dài.
Theo SSI, khó khăn lớn nhất của nhiều doanh nghiệp hiện nay không nằm ở quy mô tài sản hay quỹ đất, mà ở khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền thực tế.
Dù sở hữu quỹ đất lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn rơi vào áp lực thanh khoản do không thể triển khai dự án, bán hàng hoặc xoay vòng vốn để trả nợ ngân hàng và trái phiếu.
Trong bối cảnh đó, tín dụng bất động sản tiếp tục tăng nhanh. Tính đến tháng 2/2026, dư nợ tín dụng lĩnh vực này đạt khoảng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,5% chỉ sau ba tháng và tăng 46% so với cùng kỳ năm trước.
SSI cho rằng diễn biến này cần được theo dõi chặt trong bối cảnh cơ quan quản lý vẫn duy trì định hướng kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.
Nghị quyết 29 gỡ “điểm nghẽn”
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 1/8/2025 đang được giới chuyên gia đánh giá là bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến cuối tháng 3/2025, cả nước có gần 4.500 dự án và quỹ đất gặp vướng mắc pháp lý, với tổng diện tích hơn 198.000 ha và tổng vốn đầu tư lên tới hơn 3,35 triệu tỷ đồng. Quy mô này lớn gấp khoảng ba lần kế hoạch vốn đầu tư công dự kiến của năm 2026.
Phần lớn các dự án bị đình trệ do liên quan đến sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Nghị quyết 29 được xem là cơ chế đặc biệt nhằm tháo gỡ các “nút thắt” vượt quá thẩm quyền xử lý thông thường của địa phương và các bộ, ngành. Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận mới của chính sách: thay vì “đóng băng để xử lý”, nghị quyết cho phép vừa khắc phục sai phạm vừa tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai nếu đáp ứng yêu cầu quy hoạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là thay đổi có tính nền tảng trong tư duy quản lý. Nghị quyết lần đầu tiên đặt trọng tâm vào việc bảo toàn giá trị tài sản xã hội và duy trì hoạt động của dự án, thay vì xử lý theo hướng đình chỉ toàn diện như trước đây.
Giới phân tích cho rằng khi các dự án tồn đọng được tái khởi động, nguồn cung bất động sản sẽ có cơ hội cải thiện đáng kể, đặc biệt tại các đô thị lớn đang thiếu hụt nguồn hàng phù hợp. Việc tăng nguồn cung cũng có thể giúp giảm áp lực tăng giá cục bộ và cải thiện tính thanh khoản của thị trường, cũng như giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.
