Giá căn hộ tăng liên tục, nguồn cung mở rộng
Báo cáo cho biết trong 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình gấp gần 3 lần, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 11%. Đà tăng bền bỉ của giá sơ cấp trong giai đoạn này một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng.
Cushman & Wakefield cho rằng không chỉ thay đổi về giá và nguồn cung, thị trường căn hộ Hà Nội còn trải qua một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc rộng hơn. Các dự án nhà ở đã dần mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang một phổ vị trí đa dạng hơn, bao gồm khu vực ngoại ô, phía Tây, các khu vực thứ cấp và những vị trí gắn với trung tâm. Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng vận động theo hướng đa cực.
Cũng ghi nhận đà tăng giá, Trung tâm Nghiên cứu One Mount Group cho biết quý đầu năm, nguồn cung căn hộ chủ yếu vẫn tập trung ở Cực trung tâm (bao gồm các quận nội thành), phần còn lại đến từ Cực Đông nhờ làn sóng đại đô thị quy mô lớn hình thành từ sau năm 2010. Cực Bắc xếp thứ 3, phản ánh vai trò ngày càng rõ nét của các khu đô thị mới phát triển từ giai đoạn 2020 trở lại đây.
Giá căn hộ trên thị trường sơ cấp tại khu vực trung tâm đạt 124 triệu đồng/m2, tăng 62% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do đón nhận nhiều dự án hạng sang đồng thời mở bán.
Xu hướng dịch chuyển vùng ven nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều giai đoạn khác nhau, từ phục hồi sau giai đoạn kinh tế suy yếu và lãi suất cao, đến tăng trưởng mạnh, chững lại dưới tác động của Covid-19, siết pháp lý và tín dụng, trước khi bước vào giai đoạn phục hồi gần đây. Xuyên suốt chu kỳ đó, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên.
Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.
Theo bà Ly, nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035. Phần lớn nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại các khu dân cư mới nằm cách trung tâm thành phố hơn 30 km, trong khi nhiều cực đô thị quy mô lớn cũng sẽ gia nhập thị trường và góp phần hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.
Báo cáo xác định các tuyến đường vành đai, cầu mới và việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 là những động lực quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo này.
Sự dịch chuyển của thị trường căn hộ gắn liền với hạ tầng cũng được Savills đề cập. Trong Quý I/2026, thị trường căn hộ ghi nhận tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn đóng vai trò động lực chính, chiếm phần lớn lượng giao dịch và đạt mức hấp thụ cao hơn trung bình toàn thị trường.
Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới sẽ nằm ngoài Vành đai 3, cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét ra khu vực vùng ven – nơi mặt bằng giá còn phù hợp và được hỗ trợ bởi phát triển hạ tầng giao thông.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, dự báo trong 9 tháng cuối năm nay, căn hộ cao cấp và trung cấp sẽ chiếm ưu thế trong nguồn cung mới, đạt khoảng 16.700 căn. Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội, được hỗ trợ bởi hạ tầng phát triển và mở rộng các hoạt động phát triển.
.jpg)
