Giao dịch chuyển nhượng ảm đạm
One Mount Group ghi nhận thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý đầu năm có sự “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Dữ liệu cho thấy ở phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư rút lui, trong khi nhóm khách mua để ở vẫn duy trì ổn định.
Đà giảm của phân khúc căn hộ cũng theo chiều hướng chung của cả thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội. Đơn vị này chỉ ra tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. "Người mua ngày càng đề cao tính chắc chắn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn".
Giao dịch chung cư Hà Nội tạm thời chững lại cũng là quan điểm của Savills Việt Nam đưa ra. Đơn vị này cho biết từ sau Tết, hoạt động giao dịch đã có dấu hiệu chững lại khi người mua trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định. Các yếu tố bao gồm những thảo luận xoay quanh Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, cùng với áp lực từ lãi suất vay mua nhà có xu hướng gia tăng. Thời gian ra quyết định của người mua kéo dài hơn và động lực thị trường nhìn chung giảm nhịp.
Báo cáo của Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp mới căn hộ Hà Nội trong quý đầu năm có hơn 6.100 căn, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, giảm 6% theo quý và 23% theo năm. Hãng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%. Giá bán sơ cấp cũng có dấu hiệu hạ nhiệt với mức trung bình 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý.
Sự dịch chuyển dòng tiền
Dòng tiền trên thị trường không còn vận hành theo tâm lý "mua nhanh – bán nhanh" mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn, sản phẩm nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn nổi lên mạnh mẽ.
Trong quý đầu năm, One Mount Group nhận thấy phân khúc thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Tuy nhiên, diễn biến này không phản ánh sự “nóng lên” của thị trường mà chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt, qua đó góp phần duy trì thanh khoản cho thổ cư.
Một điểm nổi bật khác là xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn đến cuối năm nay, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Số liệu về các quý còn lại của năm từ One Mount Group cho thấy, thổ cư sẽ đạt 30.500 giao dịch, thấp hơn chung cư thứ cấp (33.000 giao dịch).
So với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.
