Lãi suất tăng cao, thanh khoản suy giảm
Dữ liệu nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý đầu năm, thanh khoản thị trường bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ từ biến động lãi suất. Lượng giao dịch trong quý giảm hơn 50% chiếm 24% tổng thị trường. Mức độ giảm thanh khoản phổ biến hơn khi giảm từ 10% tới 50%.
Tình hình giao dịch cũng được thể hiện giảm mạnh mẽ ở tất cả các loại hình, đặc biệt giảm mạnh ở đất nền (giảm 70%), biệt thự (Giảm 72%). Những phân khúc thường có tính thanh khoản cao như chung cư cũng ghi nhận mức giảm tới 55%.
Biến động lãi suất và vĩ mô đã tác động tới thanh khoản của chung cư trong ngắn hạn. Tại Hà Nội, tình hình giao dịch chung cư giảm tới 68%, trong khi TPHCM ghi nhận giảm 58%.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TPHCM thừa nhận tác động của lãi suất gia tăng là rất rõ ràng và mang tính trực tiếp. Khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên mức 12-14%/năm, bài toán tài chính của người mua thay đổi đáng kể.
Trước đây, với lãi suất thấp, người mua có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư hoặc mua ở. Nhưng khi chi phí vay tăng, họ buộc phải cân nhắc lại, thậm chí tạm dừng kế hoạch mua nhà.
Vị này ghi nhận lượng giao dịch trên thị trường TPHCM đã giảm hơn 50% so với quý trước, phản ánh sự “co lại” của nguồn cầu. Đồng thời, tâm lý người mua cũng trở nên thận trọng hơn, không còn xu hướng “xuống tiền nhanh” như trước.
Về phía chủ đầu tư, áp lực cũng gia tăng. Trước đây, nhiều doanh nghiệp triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất 2-3 năm để kích cầu. Nhưng hiện nay, khi chi phí vốn tăng, họ không còn đủ dư địa để duy trì các chính sách này, buộc phải rút ngắn thời gian hỗ trợ hoặc chỉ hỗ trợ một phần.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng ghi nhận từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng.
Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường ngoài mặt tích cực cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà. Ngoài ra, từ khoảng tháng 3, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán khoảng 2-5% so với giai đoạn trước do các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.
Thị trường đổi nhịp, doanh nghiệp và người mua thích ứng
Chuyên gia của Savills Việt Nam nhận xét thực tế nhiều năm qua cho thấy giá nhà tại Việt Nam rất ít khi giảm trên diện rộng. Thay vì điều chỉnh trực tiếp vào giá bán, các chủ đầu tư thường sử dụng các công cụ gián tiếp để kích cầu.
Cụ thể, doanh nghiệp có thể tăng mức chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, tặng gói nội thất, hỗ trợ một phần lãi suất hoặc kéo giãn tiến độ thanh toán. Những chính sách này giúp giảm áp lực tài chính cho người mua, đồng thời vẫn giữ được mặt bằng giá niêm yết.
Ở thị trường thứ cấp, mức độ linh hoạt cao hơn. Ghi nhận cho thấy một số trường hợp giảm giá khoảng 5-10%, chủ yếu đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và cần thoát hàng nhanh. Trong khi đó, những người không chịu áp lực vay nợ vẫn có xu hướng giữ giá và chờ thị trường hồi phục.
Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Nam Long - ông Nguyễn Xuân Quang, cho rằng khi lãi suất tăng, các nhà đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng đòn bẩy cao sẽ tự động rời khỏi thị trường. Khi đó, lực cầu còn lại chủ yếu là người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.
Vì vậy, vấn đề đặt ra là phải xác định đúng nhóm khách hàng mục tiêu và xây dựng chính sách phù hợp. Nếu không đúng đối tượng, các chính sách đưa ra sẽ khó được thị trường hấp thụ.
Các gói tài chính cũng được thiết kế theo hướng không khuyến khích đầu cơ. Trong bối cảnh lãi suất hiện nay khác biệt so với giai đoạn 2024–2025, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chính sách để thích ứng với điều kiện thị trường mới.
VARS IRE khuyến nghị chiến lược của nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi theo hướng thận trọng và chuyên nghiệp hơn, trong đó quản trị đòn bẩy tài chính cần được đặt lên hàng đầu. Đối với các sản phẩm đầu tư cho thuê, dòng tiền khai thác phải đủ khả năng bù đắp chi phí lãi vay hàng tháng.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực gắn với các trục hạ tầng lớn, đồng thời tránh chạy theo tâm lý đám đông hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trong mọi trường hợp, các yếu tố như pháp lý rõ ràng, năng lực chủ đầu tư, tiến độ triển khai và triển vọng khai thác thực tế vẫn là những điều kiện tiên quyết. Thị trường trong giai đoạn mới sẽ không dành nhiều cơ hội cho tư duy đầu cơ cảm tính, mà sẽ ưu tiên những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng, khả năng quản trị rủi ro tốt và tầm nhìn trung – dài hạn.
.jpg)
