Thị trường bất động sản Tokyo hạ nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng

Những năm gần đây, một số công ty kinh doanh bất động sản tại Tokyo thường mua lại các căn hộ chung cư mới xây hoặc gần như mới, sau đó bán lại trong vòng một năm với giá gấp đôi ban đầu. Tuy nhiên, hiện tượng này không còn.

Lần đầu sụt giảm trong hơn 3 năm

Theo dữ liệu từ Tokyo Kantei, công ty tư vấn và nghiên cứu bất động sản, giá chào bán trung bình của các căn hộ chung cư cũ ở trung tâm Tokyo - vốn tăng gần 90% trong ba năm tính đến tháng 1/2026 - đã giảm 0,2% vào tháng 2 so với tháng trước đó. Đây là lần đầu tiên chỉ số này ghi nhận sự sụt giảm theo tháng trong hơn ba năm qua, và tiếp tục giảm thêm 0,2% nữa vào tháng 3.

Lượng hàng tồn kho cao là một tín hiệu cảnh báo khác, trong đó số lượng căn hộ cũ tồn kho liên tục tăng kể từ cuối năm 2024 và hiện chạm mức cao nhất kể từ khi dữ liệu này bắt đầu được ghi nhận vào năm 2005.

"Giá nhà đã tăng quá cao. Người bán buộc phải điều chỉnh giá cả hợp lý hơn. Việc niêm yết giá cao như trước đây không còn hiệu quả nữa," ông Masayuki Takahashi, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Tokyo Kantei, nhận định. 

Trung tâm Tokyo bao gồm 6 quận cốt lõi - Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya - hình thành trung tâm hành chính và kinh doanh chủ chốt của thành phố.

Thị trường chung cư Tokyo đang có dấu hiệu hạ nhiệt khi lãi suất cao hơn và giá nhà đắt đỏ khiến người mua nhà trở nên chọn lọc hơn, qua đó kìm hãm đà tăng giá tại một số khu vực đắt đỏ nhất.

Tại thị trường Tokyo, giá trung bình một căn hộ chung cư gấp khoảng 18 lần thu nhập hàng năm. Đối với toàn Nhật Bản, tỷ lệ này ở mức khoảng 10 lần.

Thị trường bất động sản tăng nóng, cùng với giá cổ phiếu kỷ lục tại Tokyo và việc Ngân hàng Nhật Bản (BOJ) từ bỏ chính sách nới lỏng tiền tệ cực đoan, đã trở thành biểu tượng cho sự phục hồi của Nhật Bản sau nhiều thập kỷ giảm phát. Chính phủ của Thủ tướng Sanae Takaichi đã cố gắng hạn chế sự biến động, thực hiện các biện pháp kiềm chế lạm phát và đầu cơ.

Nhưng khả năng chi trả sụt giảm báo hiệu quá trình chuyển đổi trở lại nền kinh tế bình thường của Nhật Bản khó diễn ra suôn sẻ.

Sự thận trọng của người mua nhà

Các chuyên gia khác trong ngành cũng cho rằng người mua nhà đang trở nên thận trọng hơn. "Trước đây, người ta thường mua nhà với giá hơn 150 triệu yên, nhưng giờ không còn như vậy nữa", ông Takashi Shiozawa, Giám đốc tiếp thị của MFS, công ty điều hành nền tảng so sánh thế chấp Moge Check, cho biết.

"Mọi người đang chọn lọc hơn về điều kiện nhà ở," Junko Iwasaki, Giám đốc điều hành tại At Home Lab, bổ sung. Bà lưu ý rằng người mua nhà ở Nhật Bản đang theo sát túi tiền của mình và đánh giá cẩn thận các tiêu chí như diện tích và không gian.

Sự thận trọng của người mua đang ngày càng rõ rệt trong các đợt giảm giá. Trên thị trường căn hộ chung cư đã qua sử dụng, 44% số tin đăng đã giảm giá chào bán ít nhất một lần trong ba tháng qua tính đến tháng 3, tăng so với mức 27% vào tháng 7/2024. Mức giảm giá trung bình là 5,7%.

Ông Takahashi cho biết con số đó khá khiêm tốn so với đầu những năm 1990, khi bong bóng bất động sản trước đó vỡ, và chưa cho thấy dấu hiệu suy giảm giá cả rõ rệt. Tuy nhiên, triển vọng đối với người mua đang xấu đi do sự gián đoạn nguồn cung năng lượng và giá cả liên quan đến căng thẳng eo biển Hormuz làm lu mờ triển vọng tăng lương cho người lao động Nhật Bản.

Việc BOJ từ bỏ chính sách tiền tệ siêu nới lỏng cho phép các ngân hàng nâng lãi suất thế chấp lên khỏi mức thấp kỷ lục vốn đã duy trì trong suốt khoảng 15 năm qua.

Khoảng 80% người vay thế chấp lựa chọn các khoản vay lãi suất thả nổi, gắn liền với lãi suất ngắn hạn và được điều chỉnh định kỳ 6 tháng một lần. Các ngân hàng lớn trước đây có các khoản vay như vậy ở mức khoảng 0,4% trong khi BOJ giữ lãi suất chính sách ở mức 0% cho đến tháng 3/2024. Lãi suất thế chấp thả nổi tăng lên trên 1% vào tháng 4 lần đầu tiên sau 15 năm, sau khi BOJ nâng lãi suất chính sách lên 0,75% vào tháng 12/2025.

Mười năm trước, các khoản vay thế chấp lãi suất cố định 35 năm do chính phủ hỗ trợ có lãi suất 0,9%. Ngày nay, con số đó là 2,49%.

Việc cho vay với lãi suất dưới 1% rất khó duy trì, nhưng nhiều ngân hàng theo đuổi để thu hút khách hàng và bù đắp cho biên lợi nhuận mỏng đối với các dịch vụ khác. Khi lãi suất thế chấp tăng, các ngân hàng cũng đang dỡ bỏ lãi suất thẩm định - lãi suất kiểm tra sức chống chịu được sử dụng để đánh giá xem người vay có thể kham nổi các khoản vay hay không nếu lãi suất tăng cao hơn. Một số tổ chức cho vay đang tăng lãi suất thẩm định, thường trung bình  3-3,5%, khoảng 50 điểm cơ bản.

Lãi suất thẩm định cao hơn sẽ hạn chế số lượng người mua có thể vay, điều này có khả năng tạo thêm áp lực buộc người bán phải hạ giá. Ông Shiozawa ước tính tác động có thể chuyển thành mức sụt giảm 5-10% đối với giá bất động sản.

Ngay cả khi các vấn đề về khả năng mua nhà trở nên nghiêm trọng hơn, giá căn hộ chung cư có thể tiếp tục tăng do những hạn chế về nguồn cung liên quan đến xung đột ở Trung Đông, vốn đã làm gián đoạn nguồn cung hóa dầu và gây ra tình trạng thiếu vật liệu xây dựng, ông Shiozawa phân tích.

Tại các khu vực như trung tâm Tokyo, nơi mật độ dân số và nhu cầu nhà ở vẫn cao, nguồn cung khan hiếm có khả năng duy trì áp lực tăng giá đối với các căn hộ chung cư mới.

"Nếu việc xây dựng chung cư mới bị hạn chế, nhu cầu đối với nhà cũ có thể tăng và đẩy giá lên cao," bà Iwasaki từ At Home Lab cho biết.

Nhưng lạm phát cũng đang thắt chặt ngân sách hộ gia đình, làm giảm sức mua và hạn chế khả năng vay hoặc chi tiêu của người mua, ông Shiozawa nói.

Ông Yoshikazu Funakubo, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Mitsubishi UFJ Trust and Banking, dự đoán giá giao dịch tại trung tâm Tokyo có khả năng vẫn tiếp tục tăng. Ông cho biết thị trường nhà ở tại các khu trung tâm có động lực khác biệt so với các khu vực khác, đồng thời chỉ ra nhu cầu mạnh mẽ từ người mua, bao gồm cả các nhà đầu tư, những người có thể thanh toán bằng tiền mặt.

Thị trường hiện đối mặt với những biến động từ các quy định thuế và tâm lý nhà đầu tư. Từ năm tới, các bất động sản mua trong vòng 5 năm kể từ khi thừa kế sẽ bị đánh thuế dựa trên giá thực tế thay vì giá tham chiếu, làm giảm động lực mua hoặc giữ bất động sản vì mục đích thuế. Ngoài ra, chính phủ Nhật Bản dự kiến áp thuế đối với phí môi giới cho các giao dịch bất động sản của những cá nhân không cư trú bắt đầu từ tháng 10.

(Theo Nikkei Asia)