Từ nhiều năm nay, TP. Đồng Nai được xem là “thủ phủ” công nghiệp của cả nước. Hiện địa phương có 89 khu công nghiệp được quy hoạch với tổng diện tích hơn 39.000ha. Trong số này, 58 khu công nghiệp đã được thành lập và 44 khu công nghiệp đang hoạt động.
Trong nhiều năm qua, địa phương này luôn nằm trong nhóm các thị trường công nghiệp lớn và phát triển nhất khu vực phía Nam. Theo dữ liệu của Savills vào tháng 12/2025, thành phố hiện có khoảng 6.725ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m2, tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%. Mức hấp thụ cao cho thấy nhu cầu thuê tiếp tục duy trì mạnh ở cả phân khúc đất công nghiệp và sản phẩm xây sẵn.
Giá đất cho thuê khu công nghiệp trung bình đạt khoảng 192 USD/m2, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m2/tháng.
Một trong những yếu tố được đánh giá có thể tạo ra bước thay đổi lớn cho TP. Đồng Nai là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô 16 tỷ USD.
Theo giới quan sát, Long Thành không chỉ đóng vai trò là sân bay quốc tế phục vụ hành khách mà còn có thể trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết hợp với hệ thống cảng biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và vai trò trung tâm tài chính - dịch vụ của TP.HCM, TP. Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.
Mục tiêu đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, TP. Đồng Nai thực hiện chuyển hóa các khu công nghiệp hiện hữu thành khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái.
Dù sở hữu nhiều lợi thế, Savills cho rằng TP. Đồng Nai vẫn đối mặt với không ít thách thức nếu muốn khai thác tối đa tiềm năng từ khu thương mại tự do và sân bay Long Thành.
Trong đó, điểm nghẽn đầu tiên là khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt ở các tuyến giao thông “dặm cuối” giữa khu công nghiệp, sân bay và hành lang cảng biển. Dù nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, khả năng lưu thông vận tải và tích hợp logistics vẫn giữ vai trò quan trọng đối với hiệu quả vận hành của chuỗi công nghiệp - xuất khẩu.
Ngoài hạ tầng, bài toán về cơ chế và khung pháp lý cũng được đặt ra. Mô hình khu thương mại tự do đòi hỏi quy trình hải quan tinh gọn, cơ chế thuế linh hoạt và thủ tục phê duyệt đầu tư hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa TP. Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng và logistics ngày càng có tính liên kết cao.
