Báo cáo mới đây của tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản Savills cho biết tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung căn hộ mới tại khu vực Hà Nội chỉ đạt khoảng 55% trong quý đầu năm, giảm đáng kể so với mức 84% của cùng kỳ năm ngoái, phản ánh lực cầu suy yếu trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.
Tính chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43%, đồng nghĩa với hơn một nửa giỏ hàng chưa được tiêu thụ.
Kết quả này tính trên nguồn cung sơ cấp hơn 11.100 căn trong Quý 1, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán mới, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành. Lượng hàng này giảm 6% theo quý và 23% so với cùng kỳ, cho thấy nguồn cung cũng đang có xu hướng co lại.
Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi giá thứ cấp duy trì ổn định quanh mức 82 triệu đồng/m2.
Theo JLL, nguồn cung mới hiện chủ yếu đến từ các dự án ngoài vành đai 3 và tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm, khiến người mua ở thực – đặc biệt là người mua lần đầu – gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
Đáng chú ý, các dự án có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán chậm, do đối tượng khách hàng bị thu hẹp chủ yếu ở nhóm có tiềm lực tài chính mạnh.
Nhu cầu vẫn hiện hữu
Ở góc độ nhu cầu, dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn trong Quý I cho biết phân khúc chung cư vẫn là điểm sáng tương đối, tuy nhiên có ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ Tết Nguyên Đán.
Lượng quan tâm căn hộ ở thời điểm 3 tuần sau Tết tại Hà Nội vẫn tăng khoảng 30% so với thời điểm 3 tuần trước Tết, còn tại TP.HCM cũng tăng 36% trong giai đoạn này. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn hiện hữu, bất chấp bối cảnh thị trường kém thuận lợi.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khoảng cách giữa “quan tâm” và “xuống tiền” đang nới rộng khi người mua trở nên thận trọng hơn.
“Đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, khi họ có nhiều lựa chọn hơn và có thể đàm phán tốt hơn, thay vì bị cuốn theo các cơn sốt như trước”, ông nhận định.
Thị trường đang có xu hướng chuyển dịch theo hướng “người mua chiếm ưu thế”, khi khách hàng ngày càng khắt khe hơn và thời gian ra quyết định kéo dài.
Uy tín chủ đầu tư và vị trí dự án là yếu tố ngày càng quan trọng. Điều này buộc các doanh nghiệp phải chú trọng hơn vào chất lượng sản phẩm, thiết kế và tiện ích thực tế để thu hút người mua.
Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt đến từ áp lực lãi suất và yếu tố vĩ mô. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 9–11% trong giai đoạn ưu đãi đầu, làm gia tăng gánh nặng tài chính đối với người mua sử dụng đòn bẩy.
Tâm lý thị trường vì vậy trở nên thận trọng hơn. Nhóm nhà đầu tư lướt sóng cũng dần rút lui khi biên lợi nhuận thu hẹp.
Mặt khác, lạm phát cơ bản tăng cũng khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư leo thang. Mặt bằng giá sơ cấp do đó được dự báo vẫn duy trì ở mức cao trong thời gian tới do chi phí phát triển dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
