Chủ đầu tư bất động sản (BĐS) được dự báo sẽ ngày càng phụ thuộc vào thị trường trái phiếu và thị trường vốn để đáp ứng nhu cầu tài trợ dự án, khi tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực này có xu hướng bị kiểm soát chặt hơn, theo báo cáo công bố ngày 5/4 của VIS Rating.
Cụ thể, giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt 129 nghìn tỷ đồng trong năm 2025, tăng 40% so với cùng kỳ. VIS Rating kỳ vọng đà tăng này sẽ tiếp tục trong năm 2026, nhờ nhu cầu tái cấp vốn gia tăng, với khoảng 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm tới, tương ứng mức tăng 74% so với cùng kỳ.
Bên cạnh tái cấp vốn, ngày càng nhiều chủ đầu tư được VIS Rating dự báo sẽ huy động vốn qua trái phiếu cho các dự án mới.
Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị vượt 40.000 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản tiếp tục là nhóm dẫn dắt khi chiếm hơn 24.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 60% tổng giá trị phát hành. Con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2025, thời điểm gần như không ghi nhận giao dịch phát hành nào từ lĩnh vực này.
Việc này diễn ra trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát tín hiệu sẽ kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng BĐS, sau khi tăng 36% so với cùng kỳ trong năm 2025, với định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%. Điều này được cho là sẽ tiếp tục thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư.
Ở kênh vốn khác, thị trường chứng khoán và hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ đóng vai trò hỗ trợ nhờ kỳ vọng nâng hạng thị trường và tâm lý tích cực từ nhà đầu tư BĐS quốc tế. Dòng vốn FDI đăng ký vào BĐS đạt 7,1 tỷ USD trong năm 2025, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.
Thúc đẩy phân khúc nhà ở giá phù hợp
Theo VIS Rating, trọng tâm chính sách đang dần chuyển từ mở rộng nguồn cung sang thúc đẩy phân khúc nhà ở giá phù hợp và tăng cường minh bạch thị trường.
Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án đã được cải thiện mạnh, với số lượng dự án thương mại được cấp phép mới tăng 93% so với cùng kỳ và nhà ở xã hội tăng 235%.
Các chính sách sắp ban hành, bao gồm nghị quyết về nhà ở thương mại giá phù hợp, được kỳ vọng sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15%, qua đó hỗ trợ khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp đến trung bình. Bên cạnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về mã định danh bất động sản sẽ giúp nâng cao quản lý đất đai, giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch.
Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM cũng đã tăng 22% trong năm 2025 nhờ cải thiện pháp lý và dự kiến duy trì ở mức cao trong năm 2026, tập trung vào phân khúc cao cấp và trung – cao cấp tại khu vực vùng ven, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.
Dù nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu mua nhà vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất và giá bất động sản neo cao. Trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% (so với 106% năm 2024), phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 sẽ cao hơn 3–4 điểm phần trăm so với cùng kỳ, do lãi suất huy động tăng và tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt hơn. Giá bán và số lượng giao dịch được dự báo tiếp tục giảm trong năm 2026, qua đó thúc đẩy các chủ đầu tư dịch chuyển sang phân khúc giá thấp hơn.
